Công khai tính pháp lý dự án Topaz City để tránh hệ luỵ cho người mua

Vụ việc dự án Topaz City (Q.8, TP.HCM) mở bán khi tình trạng pháp lý đang có nhiều tranh cãi đang trở thành vấn đề “nóng” trên các mặt báo.

Công trường dự án Topaz City

Việc chủ đầu tư dự án này “im hơi lặng tiếng” nhưng lại có một luật sư tên Đặng Quốc Anh đứng ra phát ngôn báo chí cho rằng dự án này được “miễn giấy phép xây dựng” và được phép huy động vốn bằng nhiều hình thức. Trong khi, thực tế dự án Topaz City chưa hoàn thành đầy đủ điều kiện theo Điều 72, Luật Xây dựng. 

Nhiều câu hỏi chưa được làm sáng tỏ.

Công văn số 3314/CV-DLF do Luật sư Đặng Quốc Anh ký cho rằng, “Dự án Topaz City là dự án được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật” và “Vạn Thái đã tiến hành khởi công xây dựng Khu chung cư tái định cư tại P.4, Q.8 theo đúng quy định pháp luật xây dựng và quy định của UBND TP.HCM tại thời điểm khởi công xây dựng - tháng 10/2010”.

Tuy nhiên, Quyết định số 16/QĐ-SXD-TĐDA “Về việc điều chỉnh Quyết định số 168/QĐ-SXD-TĐDA ngày 13/10/2009 của Sở Xây dựng về phê duyệt dự án đầu tư xây dựng Khu chung cư tái định cư tại P.4, Q.8, thuộc dự án Khu Công viên Văn hóa Du lịch Thể thao phía Nam đường Tạ Quang Bửu, P.4, Q.8, TP.HCM” ngày 17/4/2013 của Sở Xây dựng TP.HCM, tại Điều 2 ghi rõ:

“Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính và thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất và đảm bảo đủ điều kiện theo quy định tại điều 72 Luật Xây dựng và liên hệ các cơ quan thẩm quyền để triển khai thực hiện theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân thành phố tại Quyết định số 991/QĐ-UBND ngày 28/2/2013 về điều chỉnh Quyết định số 5766/QĐ-UBND ngày 17/12/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố về giao đất bổ sung cho Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Xây dựng Kinh doanh nhà Vạn Thái để đầu tư xây dựng khu chung cư tái định cư thuộc dự án”.

Dự án cần được công khai tính pháp lý để tránh hệ luỵ cho khách hàng

Như vậy, ngoài việc chủ đầu tư phải “đảm bảo đủ điều kiện theo quy định tại điều 72 Luật Xây dựng” thì chủ đầu tư còn phải “hoàn tất nghĩa vụ tài chính và thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất” mới được khởi công xây dựng công trình sau ngày 17/4/2013.

Khách hàng cần tìm hiểu các văn bản xác nhận dự án đã “hoàn tất nghĩa vụ tài chính và thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất” và “đủ điều kiện theo quy định tại điều 72 Luật Xây dựng”. 

Trường hợp dự án vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án thì khách hàng cần thận trọng xem xét các văn bản pháp lý liên quan. Trong đó, tại Điều 42, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, được quy định như sau:

"Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

1. Có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai;

2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

3. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này.”

Hợp đồng mua bán căn hộ tại các dự án đang nợ tiền sử dụng đất có hiệu lực pháp lý hay không vẫn đang là vấn đề có nhiều quan điểm trái chiều. Do vậy, khách hàng cần tham khảo ý kiến của các cơ quan chức năng để giảm thiểu rủi ro. 

Cần công khai để tránh hệ luỵ cho khách hàng

Một nghi vấn khác về dự án Topaz City là việc huy động vốn. Theo thông tin trên website: http://datxanhmiennam.com.vn, ngoài Đất Xanh Miền Nam, có 10 sàn giao dịch bất động sản tham gia phân phối dự án này. 

Văn bản của Công ty Đất Luật cho rằng: “Theo quy định của pháp luật, chúng tôi khẳng định rằng, việc Vạn Thái huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đáp ứng các điều kiện sau là hoàn toàn phù hợp theo quy định của pháp luật:

(1)     Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt;

(2)     Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở;

(3)     Đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

(4)     Đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở trước ít nhất 15 ngày trước khi huy động vốn”.

Mặc dù Công ty Đất Luật dẫn rất nhiều điều kiện theo quy định, nhưng hoàn toàn không đưa ra các văn bản xác nhận Vạn Thái đã hoàn thành các nghĩa vụ liên quan đến 4 vấn đề mà Công ty Đất Luật nêu ra. 

Với những vấn đề còn chưa sáng tỏ như đã nêu, các hợp đồng, giao dịch giữa khách hàng với Đất Xanh Miền Nam, chủ đầu tư có hiệu lực pháp lý hay không vẫn là dấu hỏi lớn!

Thiết nghĩ các cơ quan chức năng tại TP.HCM cần hỗ trợ người dân trong việc công khai tính pháp lý của dự án này. Trong trường hợp Sở Xây dựng công bố dự án này thuộc diện miễn Giấy phép xây dựng thì cần công khai các lý do, điều kiện được miễn để giải toả thắc mắc cũng là cách để hỗ trợ chủ đầu tư. 

Việc dự án khởi công và rao bán trong điều kiện hiện nay cũng cần được làm rõ, tránh để dự án rao bán trong tình trạng pháp lý không hoàn thiện, có thể gây nhiều hệ lụy ảnh hưởng đến quyền lợi của hàng trăm hộ dân sau này. 

Được biết, trước đây đã từng có nhiều chủ đầu tư căn hộ chung cư bán nhà trong tình trạng pháp lý “dang dở” đã khiến cho rất nhiều cư dân “ngậm đắng nuốt cay” không có giấy tờ chủ quyền trong suốt thời gian dài.

theo Nguyên Quân (MTG)